【案情简介】

2015年12月31日，被告在原告业务人员推荐及带领下察看了位于宁波市鄞州区荣安和院18幢XXXX室房产，并签署了《房屋陪看约定书》。《房屋陪看约定书》约定，被告代表被告及家庭成员承诺，如被告和有关人员与业主私自达成购买合同或通过其他途径（其他公司）签订买卖合同的，视为原告推荐成功，被告愿意按总房价的1.6%支付中介费，并承担相关责任和有关费用（如律师费等）。然被告看房后却通过其他中介机构与房东达成购房协议，并办理了房屋过户手续。原告认为，根据《房屋陪看约定书》的约定，被告应支付原告相关中介费用

【分析】

本案在现实中时常发生，被告是否构成违约并承担违约责任，应从以下三方面考虑：

（一）居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原、被告签订《房屋陪看约定书》，由原告为被告购房提供服务，双方依法建立了居间合同关系。在居间合同法律关系中，居间人只有提供相应的服务才能收取报酬，若居间人未提供相应的的中介服务，其无权收取费用。

（二）《房屋陪看约定书》内容上看，其中“如本人和有关人员与业主私自达成购买合同或通过其他途径（其他公司）签订买卖合同的，视为贵公司推荐成功，本人愿意按总房价的1.6%支付中介费，并承担相关责任和有关费用（如律师费等）”，性质上属于禁止“跳单”的格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、佣金低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

（三）《房屋陪看约定书》内容上看，其中“如本人和有关人员与业主私自达成购买合同或通过其他途径（其他公司）签订买卖合同的，视为贵公司推荐成功，本人愿意按总房价的1.6%支付中介费，并承担相关责任和有关费用（如律师费等）” 为原告事先印制的格式条款，该条款其内容可能明显侵犯了被告的契约自由选择权，属于无效条款。

                      京衡宁波律师事务所  方 辉