关键词：恋爱；房屋；析产；

案例一：一方出资购置，产权登记在另一方名下，房屋如何分割

柳某与祈某确定恋爱关系后，柳某出资购置一套房屋，登记在祈某名下。后二人感情破裂，提出分手。柳某要求祈某将房屋返还并办理房屋产权变更登记，祈某拒绝。柳某能得到房屋吗？

律师意见：

房屋为不动产，根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房屋的权利人以登记为准，房屋登记在谁名下就推定为谁所有，不以实际出资为准。本案中房屋登记在祈某名下，虽是由柳某出资，但房屋应当视为祈某个人财产，柳某无权要求返还。

但柳某可以要求祈某返还该购房款。情侣双方在恋爱期间购房并登记在对方名下，一般来讲，这种行为是出于对将来缔结婚姻、共同生活的期待基础之上的，这种给付具有一定的针对性和目的性。此时，若出现了情侣分手、无法继续婚约的情形，则说明给付的目的无法实现，根据《民法通则》第九十二条关于不当得利的规定，受给付一方应当将收受的不当得利返还给给付人。本案中，柳某基于同祈某缔结婚姻的期许购置房屋并将房屋登记在祈某名下，如今二人分手，柳某的期望落空。柳某虽不能要求祈某返还房屋，但对于给付的大额房款可以以“不当得利”为由要求祈某返还。

目前我国的房地产市场急速发展，房价日益高升，对于此类案件中当事人提出的系争房屋溢价部分的请求，尚无明确的法律依据支持该请求，先前法院的实践操作倾向于不支持溢价部分请求，但随着实际情况的不断变化法院的实践中也逐渐有了不同的声音

案例二:一方出资购置，产权登记在双方名下，房屋如何分割

杨某与方某确立恋爱关系后，杨某带着方某去房地产交易中心，将杨某所有的房子的产权人名字改成了杨、方二人（登记为共同共有，未约定各自的比例）。后杨、方二人在筹备结婚的过程中发生争执，矛盾激化，决定分手。杨某认为房屋是其个人财产，方某认为其应有房屋的产权份额。

律师意见：

不动产物权以登记为公示要件。《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。杨某和方某在房产中心变更了房屋的产权登记，房地产登记簿将产权人记载为杨某和方某二人，便视为杨某和方某对房屋成立共有，且约定了共有形式，该约定对杨某和方某均有效力。因此杨某起诉要求确认房屋系其个人财产不被法律支持。

那么杨某和方某该如何分割房产份额呢？

根据《物权法》第九十九条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割；因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，杨某与方某原先为恋爱关系，恋爱终止后分割房屋，符合重大理由需要分割的情形。共有财产分割时，有约定的按照约定处理，没有约定或者当事人无法对分割达成一致意见的，实践中法院往往综合考虑共有人对共有房屋的贡献以及共有人的财产情况、生活现状，适当照顾共有人生产、生活的实际需要，合理确定未出资方的份额。

本案中方某实际上并未对共有的房屋有所出资，尽管其被登记为房屋的产权人之一，但一般而言其仍然无权要求均等分割房屋。分割共同房屋应当按照公平公正原则，考虑双方恋爱时间长短、是否同居、女方有无怀孕等事实，在此基础上再确定房屋分割时各自的具体产权份额。

当然，如果杨某和方某在办理房屋产权变更登记的同时还约定了具体的房产份额，比如书面约定双方等额享有房产份额，方某可以主张其对房屋享有50%的份额，因为此时通过该书面约定和房地产登记簿，视为杨某将50%的房屋所有权赠与给了方某。

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杨碧雨 实习律师

婚姻家事 海事海商  涉外纠纷

京衡宁波律师事务所