作者：徐汇文、袁娅 律师

关键词：

    买卖不破租赁    抵押权

案情简介：

案例一：2013年6月出租人吴某与承租人李某签订房屋租赁合同一份，约定4年的租赁期限。合同签订后，双方均依约履行了合同。然而，在2014年4月，出租人吴某因要向某银行贷款而把此房屋抵押给银行。2015年4月，因吴某未能如期归还银行贷款，银行要求实现自己的抵押权，并要求承租人李某腾空房屋，恢复原状。此种情况下，李某该怎么办？

案例二：2013年6月出租人吴某与承租人李某签订房屋租赁合同一份，约定4年的租赁期限，在签订房屋租赁合同时，出租人吴某告知承租人李某因自己向银行贷款已把此房屋抵押给某银行，且李某亦同意签约。2015年4月，因吴某未能如期归还银行贷款，银行要求实现自己的抵押权。此种情况下，李某该怎么办？

律师意见： 

一、买卖不破租赁原则的适用条件

买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”我国《城市房屋管理办法》第十一条亦规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”因此，在租赁关系存续期间，租赁物发生物权变动的，承租人依旧可以对新的受让人主张租赁权。

二、买卖不破租赁原则的例外情形

在适用买卖不破租赁原则时仍存在例外情形，《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”据此可以得出，若是“先租后抵”的情形，依然适用买卖不破租赁的原则；但是，若是“先抵后租”的情形，无论出租人是否告知承租人租赁物已被抵押的事实，都不适用买卖不破租赁的原则，即租赁权不能对抗抵押权的实现。

因此，上述案例一属于“先租后抵”的情形，适用买卖不破租赁原则，某银行不能要求承租人李某搬出其租赁房屋。而案例二属于“先抵后租”的情形，不适用买卖不破租赁的原则，某银行可以要求承租人李某搬出其租赁房屋。

法律规定：

一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《城市房屋管理办法》

第十一条  租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

三、《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

    抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。