【案情概况】

    2013年12月21日，王某某与滁州银河房地产开发有限公司（以下简称“银河房产”）签订商品方认购单一份，认购10幢1单位70×室房屋一处。同月24日，王某某将45万元汇入该公司账户，该公司出具收据，收到王某某房款45万元。2014年8月13日，该公司法定代表人童忠义出具一份《说明》，载明将王某某认购的10幢1单元70×室房源调换至同小区9幢1单元120×室。若以后出现任何纠纷，该房屋产权属王某某，所有责任由该公司承担，差价另行结算，该说明加盖了公司印章。2014年9月23日，王某某缴纳了物业管理费、电梯检测维护费、二次供水费及垃圾清理费等相关费用。2014年9月27日，该公司法定代表人童忠义又出具一份《说明》，载明现9幢1单元120×室通水、电、气、装修，业主物业费已交，若担保公司与王某某有任何纠纷，由该公司承担（全款付齐）。王某某认购的10幢1单元70×室45万元房款已付齐，后调换9幢1单元120×室的房款差价部分王某某与银河房产未结算。涉案房屋在调换给王某某钱已经被抵押给担保公司。

【法院判决】

    一审法院驳回了王某某的诉讼请求。后王某某上诉，二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品方买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案王某某与银河房产签订的商品房认购单，已明确约定了所购商品房的具体房号、建筑面积、单价、总房款以及优惠等，且银河房产已按约定收受了王某某该套房屋45万元购房款。因银河房产将该套房屋已出售给他人，银河公司又调换涉案房屋交付与王某某，并约定了差价另行结算。王某某与银行房产之间恰你的那个协议应为商品房买卖合同。银河房产在此之前虽已将涉案房产抵押给他人，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此一审判决认定双方之间的转让行为无效不当，二审予以改判。安徽省滁州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品方买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下判决：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）民一初字第01473号民事判决。二、确认上诉人王某某与银河房产之间关于“逸和水岸帝景”9幢1单元120×室房屋买卖合同有效。

【律师点评】，

    本案涉及未经抵押权人同意，抵押财产买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条款确立了合同效力和物权效力区分原则。根据该条物权变动原因与结果区分原则之精神，《最高人民法院关于审理商品方买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但对抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押财产，买卖合同是否无效，对此，法律和司法解释均无明确规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。根据物权变动原因与结果区分原则之规定精神，在买卖合同法律关系中，买卖合同时物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。抵押期间，不得转让，该转让是指不懂产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即买卖合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

【案件来源】中国裁判 文书网：审理法院：安徽省滁州市中级人民法院，案号：（2015）滁民一终字第00409号。

京衡（宁波）律师事务所  李 淮