【案情概况】

    原告郑某与被告廖某经人介绍相识。2012年2月21日，被告向原告借款，并向原告出具了500000元借条一张，担保人余某在借条上签了名。同日，原、被告在江西省南昌市东湖公证处办理了委托公证，委托书内容主要是：原告全权委托被告代为办理坐落在南昌县八月湖路×号伟梦清水湾住宅区龙井香院×栋×单元×室房产和南昌县八月湖×号伟梦清水湾住宅区龙井香院14栋二单元×室房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关手续；代为办理上述房产的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代理协助购房方办理银行按揭及房产的土地证过户、领证及相关事宜；被告在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，原告均予以承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。受托人无转委托权。2013年7月2日，被告以自己为受让方，代理原告为出让方，签订了上述两套房屋的《南昌县存量房屋买卖合同》两份，将原告上述两套房产，其中一套79.51平方米合同房价为160000元，一套45.16平方米合同房价为90000元，转让过户至自己名下，并替原告还清银行按揭款131500、缴纳各种税费9776.75元。实际上销售不动产统一发票，一套79.51平方米商品房价为261919元、一套45.16平方米商品房价为148764元，合计410683元。2013年9月6日，原告以被告以原告代理人的名义与自己签订的《南昌县存量房屋买卖合同》违背了原告的真实意思，侵害了原告的权益，诉请法院撤销被告自己代理所签订的两份《南昌县存量房屋买卖合同》，并返还原告所有的位于南昌县八月湖路×号伟梦清水湾住宅区龙井香院×栋×单元×室房产、×室房屋。

【法院判决】

    法院认为：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则；代理人行使权力必须在授权范围行使，不得违反法律规定；代理人以被代理人名义和代理自己设立、变更、终止民事权利和民事义务，从而给被代理人造成损害的，代理人应当承担民事责任。被告以原告代理人的名义与自己签订《南昌县存量房屋买卖合同》，违背了原告的真实意思，事后又未经原告追认，在法律上属自己代理，不履行代理人职责属无效代理行为，应依法撤销……综上，法院判决,一、撤销被告廖某于2013年7月2日自己代理所签订的位于南昌县八月湖路×号伟梦清水湾住宅区龙井香院×栋×单元×室房产、×室的两份《南昌县存量房屋买卖合同》；二、被告廖某在上述合同撤销之日，同时返还原告郑某位于南昌县八月湖路×号伟梦清水湾住宅区龙井香院×栋×单元×室房产、×室的房屋；并协助原告郑某过户，过户房地产税费由被告廖某负担。

【律师点评】

    本案的焦点是被告代理原告与自己签订的两份《南昌县存量房屋买卖合同》的行为是否属于自己代理。自己代理系代理权滥用行为，根据《民法总则》第168条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，法律另有规定或者北代理人同意、追认的除外。而本案中，被告代理原告与自己签订的两份《南昌县存量房屋买卖合同》的行为，违背了原告的真实意思表示，事后原告并为追认，在法律上属于自己代理，因而法院依法予以撤销。

【案件来源】中国裁判 文书网：审理法院：江西省南昌县人民法院，案号：（2013）南民初字第900号。

 京衡（宁波）律师事务所  李 淮