【案例引入】

2015年，陈某做生意因资金需求向银行贷款，并把自己名下一栋房屋抵押给银行。2016年，因陈某无法按期归还银行贷款，该房屋被法院查封。同年，陈某以低价把房屋转让给了李某，以获得更多资金。签订买卖合同时，陈某向李某承诺将会归还银行贷款把房屋解封，李某支付了部分购房款60万元。后来双方签订一份补充协议，约定陈某于2015年10月31日之前为李某办理房屋过户手续，若到期仍未办理，陈某将向李某支付违约金10万元。但后来因陈某无法按期归还银行贷款，该房屋被拍卖。李某遂将陈某诉至法院，要求其归还购房款并支付违约金。庭审中，陈某主张双方签订的房屋买卖合同无效，其只需要向李某归还已付购房款，无需承担违约责任。

本案的争议焦点在于陈某和李某之间签订的房屋买卖合同是否有效。

关于该争议焦点有两种对立观点：

一种认为该房屋买卖合同无效，因其违反了合同法第五十二条规定的合同无效的五种情形中的最后一种，即“违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形，其中第二项规定了被司法机关查封的房地产不得转让。因此，陈某和李某之间签订的房屋买卖合同违反了该强制性规定而无效。

另一种认为该房屋买卖合同有效，因《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性强制性规定，故陈某和李某之间签订的房屋买卖合同不存在无效事由。

笔者更认同第二种观点，认为陈某和李某之间的房屋买卖合同是有效的。

处理本案的关键在于如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。在合同法解释二未出台之前，我们往往认为合同只要违反了其他法律、法规的相关规定就是无效的，但合同法的精神是尊重合同当事人之间的自由意志，因此不能轻易否定合同的效力。

2007年，最高人民法院副院长奚晓明首次在全国民商事审判工作会议上提出了区分效力性强制性规定与管理性强制性规定的观点，根据奚晓明的观点，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否定该行为在民商法上的效力；效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规范定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。由此可知，只有违反效力性强制规范才会导致合同无效。

现在，我们来据此分析《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定是效力性强制性规定还是管理性强制性规定。首先，该规定未明确规定违反该规定将导致合同无效；其次，若违反该规定使房屋买卖合同继续有效并不会损害国家利益和社会公共利益，例如转让已查封房屋，虽然买卖合同继续有效，但出卖人无法为买受人办理房屋过户手续，使该买卖合同继续有效的后果就是可以让出卖人承担违约责任，弥补买受人的损失，并不会因此损害国家和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条并不是效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，其目的是为了阻止办理房屋过户登记。

此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定恰好和《城市房地产管理法》第三十八条相呼应。

综上，笔者认为认定陈某和李某之间的房屋买卖合同有效更符合合同法的基本原则，也有利于保护当事人的合法权益。

（李悦）